不動産投資2016.06.15 2016.06.27 管理人

手数料・税金・保険料～管理費・修繕積立金・PMフィーまで。不動産投資にかかる「コスト」

不動産購入時にかかる”7つのコスト”

　不動産を購入するときは、契約の際に売買代金以外にも支払うものがたくさんあります。手数料やら税金やらと「えー、こんなにかかるの？」と驚くことがないように、事前にどんな費用がかかるのかを知っておきましょう。

　売買代金のほかに、契約時にかかる費用を大まかに書き出してみると次の7つになります。

①仲介手数料

②印紙代

③不動産登録免許税

④不動産登記手数料

⑤固定資産税(日割り)

⑥不動産取得税

⑦火災保険などの保険料

　これらの費用はおおよそですが、物件購入価格の7%～10%くらいになります。つまり、「契約時には、物件購入価格＋1割ぐらい余分にかかる」と覚えておきましょう。

　たとえば1千万円の中古マンションを購入した場合は、全部で1千100万円程度はかかると思ってください。

①仲介手数料

　不動産会社を通して不動産を購入した場合は、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買する物件の金額によって、【A】200万円以下の部分、【B】200万円を超えて400万円以下の部分、【C】400万円を超える部分の3つの区分に分けられます。

■”仲介手数料”は3つの区分に分けられる

【A】200万円以下の金額 ⇒ 5%以内の額

【B】200万円を超え400万円以下の金額 ⇒ 4%以内の額

【C】400万円を超える金額 ⇒ 3%以内の額

　少しわかりにくいので、例を見てみましょう。

　例：1千万円の物件を購入したときの仲介手数料はいくらになると思いますか？

【A】200万円以下の部分　　　：200万円×5%＝10万円

【B】200万円～400万円の部分：200万円×4%＝8万円

【C】400万円を超えた部分　　：600万円×3%＝18万円

　【A】～【C】を足すと、36万円になります。

　物件が400万円を超えている場合の仲介手数料は、次の公式を使って求めると簡単なので、覚えておきましょう。

物件が400万円を超えている場合の仲介手数料：売買代金の3%＋6万円(消費税別)

　この式に当てはめてみると、1,000万円の物件を購入したときの仲介手数料は、1,000万円×3%＋6万円＝36万円(消費税別)となり、前項の計算式と一致します。この36万円という金額は「あくまでも上限なので、交渉などによって引き下げることも可能」です。

“仲介手数料がかからない”不動産物件もある！！

　あなたは「3%＋6万円」という不動産手数料を高いと思いますか？

　不動産会社に、物件の紹介から案内、物件の調査、引き渡しまでの段取り、重要事項の説明、契約までの一切を任せることになるので、この手数料は妥当だと考えるべきです。でも買主側にしてみれば仲介手数料は大きな金額です。そこでこの手数料を支払わなくてもいいケースをお話しします。

　仲介手数料というのは売主の物件を仲介してくれているから発生すうる手数料です。それなら、「売主から直接物件を購入すれば、仲介手数料はかからない」のですが、気を付けなくてはいけないことがあります。売主には「個人」と「不動産業者」がいることです。特に個人から直接購入するケースは注意が必要です。

①売主が「個人」の場合

　個人と個人との取引になるので、「物件の調査から契約、ローンを組む場合にはローンの申込みまで、購入者である自分自身でやることに」なります。不動産業を経験したことのある人ならまだしも、もしはじめて物件を買うのなら、これはかなりハードルの高い話です。

　売主が個人で直接購入できるとしても、現実的ではないとあきらめて、費用は別途かかりますが「調査、契約を代行してくれる不動産会社や代行業者を活用する」ようにしましょう。

②売主が「不動産会社」の場合

　新築の場合も中古の場合も仲介手数料はかかりません。中古によくあるケースは、不動産業者が古い区分所有マンションや戸建住宅を安く買って、その後リフォームして転売するケースです。不動産業者の利益が乗っているため、割高な物件も少なくないので注意が必要です。

　お得なケースもあって、不動産業者の決算期前になると、決算に向けて在庫を減らしたいことも多く、投げ売り状態になる場合があります。また物件は何カ月も市場に出ていると「売れ残り」とみなされ売りづらくなるため、不動産業者は保有している不動産の回転を早める必要があります。

　お金を借りている銀行の手前、どんどん売れているというポーズも必要です。したがって決算期前にかぎらず一定の期間がくると、薄利でも売却したり、損切りする場合さえもあります。

②印紙代

　不動産の契約時には、売買契約書や領収書など、印紙を貼る書類がたくさんあります。売買契約書に貼る印紙代は不動産の価格によって異なり、同じ契約書を複数つくるときは、1通ごとに印紙を貼らなければなりません。

　印紙代は平成26年4月1日から平成30年3月31日まで軽減措置の対象になっているので、金額は下記のとおりです。

■印紙代一覧(抜粋)

▲印紙税・国税庁(https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/inshi31.htm)

③不動産登録免許税

不動産の”登記”をしないと、どうなる！？

　不動産を購入すると、「登記が第三者対抗要件」となります。「お金がかかるから」といって、不動産の登記をしない人がいますが、不動産の登記をしないと、たとえ固定資産税などの税金を負担していたとしても「ここは自分の土地だ」と第三者に自分の土地であることを主張することができません。

　売主が二重譲渡をして第三者に譲渡し、その第三者が先に登記すると、あなたは権利を失います。でも登記をしていれば、第三者に所有権を対抗することができ、権利を失う危険が生じません。

　極端な例を挙げると、売主が二重譲渡をしてもう一人の買主に登記をすると、あなたは権利を失います。でも登記をしていれば、第三者にきちんと対抗することができるようになります。これが「第三者対抗要件」です。

　多少お金がかかっても、登記をしないと大変なことになってしまうかもしれないので、不動産は登記しておくべきです。この「登記を行うときにかかる税金が不動産登録免許税」です。

　ここからの税額の話は少し難しい話になります。

　「税額は、土地、建物ともに課税標準額(固定資産課税台帳に登録された価格)の2%が原則」ですが、平成29年3月31日までは、租税特別措置法によって土地は1.5%になっています。

　また、マンションの土地の価格を求める場合には、まず、課税標準額に敷地権割合を掛けて、1,000円未満を切り捨てて、そこに対しての1.5%となります。

　たとえば、課税標準額に基づき計算した価格が900万円(内訳は土地が600万円、建物が300万円)の区分所有マンションを購入した場合の登録免許税は、次のような計算に基づき15万円になります。

土地：600万円×1.5%＝9万円

建物：300万円×2.0%＝6万円　計15万円

④不動産登記手数料

　「不動産登記手数料は、不動産の登記をしてもらうのに司法書士に支払う手数料」のことです。以前は統一の報酬基準が定められていましたが、現在は自由となり司法書士によって報酬にやや開きがあります。不動産業者が紹介してくれる司法書士もいいですが、インターネットで探してみるのもひとつの方法です。

　日本司法書士会連合会のサイトに司法書士の報酬の目安が載っているので、参考にしてください。抵当権の設定を行うとプラスで費用が加算されます。

⑤固定資産・都市計画税(日割り)

　不動産には、固定資産税と都市計画税という税金がかかります。「毎年1年1月1日に土地や家屋の固定資産を所有している人に市町村が課す税金」です。

　これらの税金は、1月1日時点の所有者が1年間分の納税義務者となり、それを支払わなければなりません。しかし本来的には、不動産を購入した人が購入日から12月31日までの固定資産税などの税金を負担すべきであることから、日割り計算して契約時に清算するのが一般的です。

　つまり、日割り計算で買主の負担分を売主に支払い、売主が納税します。

⑥不動産取得税

　売買契約と残金決済が無事に終わり、不動産の引き渡しを受けて「払うのも払ったし、あとは賃料が入ってくるばかり」と喜んでいたころを見計らって手元に届くのが、不動産取得税の納税通知書です。

　「不動産を取得すると、原則として60日以内に、土地、家屋の所在地の都道府県税務署に申告する」ことになります。不動産を取得(所有権移転の登記)してからおおむね6ヵ月～1年後に納税通知書がくるので、「忘れたころにくる税金」といわれています。

　税額は「固定資産税評価額(課税標準額)に3%の税率を掛けます」。本来の税率は4%ですが、住宅および宅地については平成30年3月31日まで3%に軽減されています。

　平成30年3月31日までに宅地等(宅地および宅地評価された土地)を取得した場合は、取得した不動産の固定資産税評価額×2分の1を課税標準額とします。

不動産取得税＝(土地固定資産税評価額)×2分の1×3%＋(建物固定資産税評価額)×3%

　たとえば、900万円(固定資産税評価額)の区分所有マンションを購入(内訳は、「全体の敷地×持分」の土地評価額が600万円で建物が300万円)した場合の不動産取得税は、次のようになります。

土地：600万円×2分の1×3%＝9万円

建物：300万円×3%　　　＝9万円　計18万円

⑦火災保険などの保険料

　せっかく購入した大切な不動産なのに、賃借人(入居者)が火事を起こしたり、また縁起でもない話ですが賃借人が自殺したり、地震が起きて建物が損壊したりする可能性だってまたくないとはいえません。そんなとき、保険に入っていると保険金でカバーすることができます。

　いつ何時何が起きるかわかりませんから、不動産には必ず火災保険をかけるようにしましょう。

投資用不動産を所有したらかける保険

●火災保険

●建物についての保険

・施設賠償責任保険：所有している建物の保守、管理に関する賠償事故が補償される。施設が原因で事故が起こり、オーナーが法律上の賠償責任を問われた際に使用できる。

　例：専有部分での給水管破損などは、建物オーナーの責任になる場合がある。

・家賃収入特約：火災、破裂爆発、風災などの事故により建物が損害を受けた結果生じた家賃の損失を補償してくれる。

・家主費用特約：賃貸住宅内での死亡事故(自殺、犯罪死、孤独死)によりオーナーが被る家賃収入の損失や清掃、改装、遺品整理にかかる費用が補償される。

・地震保険：火災保険とセットで加入する。火災保険だけの加入では「地震が原因で火事」になた場合は補償されないので注意が必要。　など

入っていると安心できる保険特約「建物電気的・機械的事故特約」

　ほかにも、火災保険に付帯できる「建物電気的・機械的事故特約」という特約があります。この特約は、給湯設備や床暖房、エアコン・換気扇などの建物付属機械設備の電気的・機械的事故(故障)による損害を補償するもので、入っておくと安心です。

　給湯設備などがショート、スパークなどの過電流により故障したり、機械の内的要因で壊れた場合、交換や修理にはかなりの金額がかかります。1Kのマンションの1年間分の賃料が出ていってしまう事も稀ではありません。そんなとき、この保険に入っていると保険金で修理もしくは交換することができます。

　あまり知られていないようですが、入って安心なのがこの特約なのです。ただし経年劣化による故障損害や消耗部品自体は適用されないので注意が必要です。

「毎年かかる費用」と「毎月かかる費用」

新しければ新しいほど”経費”はかからない！！

　不動産を所有すると毎年かかる経費と毎月かかる経費があります。この経費をいかに抑えることができるかによって、毎月のキャッシュフロー(お金の流れ)に大きな差が出てきます。勝ち組大家さんにとっては、ここが腕のみせどころともいえる部分です。

　毎年かかる経費には次の2つがあります。

①固定資産税などの税金

②火災保険料

　そして毎月かかる経費は次の3つです。

③管理費

④修繕積立金

⑤PMフィー

　そのほか、入居者が退去したときにかかる経費があります。

⑥入替時のリフォーム費用

⑦テナント募集費

　これらの経費は、築年数や不動産の種類(区分所有マンション、1棟のマンション、アパート、店舗、事務所)によって異なりますが、年間賃料の合計の10～30%とやや開きがあります。「築年数が新しいほど経費は少なく、新築当初なら10%を切る物件も」あります。

　逆にいうと、建物が古ければ古いほど修繕などにお金がかかり経費も大きくなるということです。

①固定資産税などの税金＋②火災保険料

　固定資産税、都市計画税および火災保険料の詳細については、すでに前項で説明したとおりですが、これらの経費は毎年かかってくるものです。

火災保険の「支払い方法」による経費削減のためのポイントは！？

　火災保険は基本的に契約期間が長期であればあるほど、また一括で支払うほうが割引されておお得になります。将来の転売のことも考慮しても、できるだけ長期で契約したほうがメリットが出ます。

　長期契約をしたあと売却することにより、火災保険を解約した場合にはどうなるのでしょうか？このようなときは、経過期間に応じてお金が戻ってきます。なお保険会社によって解約返戻金の計算方法が異なり、戻ってくる金額が違います。

　火災保険は金額が大きくなるため、一括で保険料を支払うのはちょっと厳しいという場合には、割引率は低くなりますが、①の保険期間5年までなら「長期年払い」という方法もあります。「長期年払いは、保険期間を5年までの長期で設定しますが、保険料の支払いは年払いとする」ものです。

　②の6～10年の場合は、一括払いのみとします。

①保険期間5年までの契約

②保険期間が6～10年までの契約

　以前は最長36年まで契約期間がありましたが、2015年より主に次のような理由から最長10年までになりました。

●台風やゲリラ豪雨などが多発し自然災害の将来予測がつかなくなったこと

●消費税率改定を含む中長期的な物価変動(上昇)リスクが増加していること

●全国的に老朽化住宅が増えて給排水管の水漏れ事故が増えているから

　今後も契約期間が短くなったり保険料の見直しの可能性もあるので、今のうちにできるだけ長い契約に入っておくことをお勧めします。

③管理費

　管理費は、エレベーターの点検、共用部分の清掃、管理人の窓口業務など、毎日の日常的な業務にかかる費用のことです。清掃に、水・電気を使用すれば水道光熱費も別途かかります。管理費は、築年数が古いほど費用が大きくなります。

　区分所有マンションの場合は、「管理費」「修繕積立金」という項目で毎月各部屋の所有者から徴収し、受託業者に支払う形になります。この場合は金額が最初から決まっているので、管理組合で受託業者を変えないかぎりコスト削減は難しいところです。

　1棟の建物(アパートやマンション)の場合は、受託業者によって金額がかなり違ってきます。

　安かろう悪かろうで、安くて管理がずさんでは意味がありませんが、安くても良質なサービスを提供している受託業者もあるので、インターネットや大家さんのコミュニティなどでそういう受託業者を探し出したり、教えてもらうようにします。

“相見積もり”による経費削減のためのポイントは！？

　1棟の建物の場合は、業者によって管理費の額がかなり違ってきます。インターネットや口コミなどで情報を収集し、経費削減に努めます。必ず複数の業者に見積もりを依頼することも忘れないようにしましょう。

　区分所有マンションの場合は、管理組合で受託業者を変えることにトライするのも経費になっておもしろいです。

④修繕積立金

　修繕積立金は、「外壁の補修、屋上の防水工事、建物診断など、建物を長期的に維持するために使われる費用のこと」です。ただし区分所有マンションの場合は、管理費同様、毎月強制的に徴収されるのでいくらにするかなど考える必要はありません。

　初心者は区分所有マンションを選びましょうとアドバイスしている理由のひとつがこれです。

同じ築年数でも「綺麗なマンション」と「汚いマンション」がある！！

　さて、同じ築年数のマンションでも、あるマンションはまだ新築同様にきれいなのに、あるマンションの外壁は薄汚れ、タイルもはがれて、相当年月が建った建物に見えるものもあります。この違いはなぜ起きるのでしょうか？

　それは大規模な修繕や中規模な修繕をこまめにやっているかどうかによります。建物は年月が経つにつれ古くなっていくものですから、計画的な大規模修繕とこまめな修繕が必要です。

　区分所有マンションではすでに説明したとおり、強制的に修繕積立金が毎月徴収されますがマンションによっては積立額が不十分な場合もあります。この場合は将来のマンション価値が下がると考えられます。それを見分けるには「重要事項に係る調査報告書」というものをチェックする必要があります。

　また1棟の建物を所有した場合は、自分で修繕積立金をプールしておく必要があります。ちなみに「自分で大規模修繕の費用を積み立てる場合の積立額は、建物価格の0.5%から1%程度」です。これらの額を毎年積み立てる必要があります。

　なお区分所有の修繕積立金は、建物が古くなるにしたがって段階的に上がっていくケースが多いようです。

1棟の建物の積立金額の「計算方法」

　先ほど、「大規模修繕の費用を積み立てる場合の積立金額は、建物価格の0.5%から1%です」とお話ししましたが、この場合の建物価格というのは、今新築したらどれくらいの建築費がかかるか？という考え方をします。

　たとえば、今アパートを新築すると5,000万円かかるとしたら、毎年積み立てておく金額は5,000×1%＝50万円となります。毎年50万円を銀行に貯蓄して、10年に1度は建物の外壁を塗りなおしたり屋上の防水工事などをします。

　「建物はしっかりとメンテナンスするかしないかで、耐久性や見栄えが大きく異なる」ものです。空室リスクを回避するためにも、計画的に修繕費を積み立ててメンテナンスを実施しましょう。

⑤PMフィー

　「PMは”プロパティーマネジメント”の略で、賃貸物件の管理のこと」です。PMフィーは管理料のことで、管理は通常、不動産業者が行います。

　管理内容は不動産業者によって異なりますが、標準的な業務は次のようなイメージになります。

【A】入居者募集条件の設定、募集図面の作成、入居者の募集業務

【B】賃料などの集金業務、滞納催促業務

【C】入居者のクレーム処理、設備の修繕などの窓口と手配

【D】契約更新業務、入居者退出時業務

　次にこれらの内容をもう少し細かく見ていきます。

【A】入居者募集条件の設定、募集図面の作成、入居者の募集業務

　新たに入居者を募集する場合は、まず賃料、敷金、礼金などの条件を決めなければなりません。周辺相場を調査し、その不動産物件の方位、階数、間取り、使いやすさなどから賃料を設定して、貸主(物件のオーナー)に提案してくれます。

　条件が決まったら下図のような募集図面を作成し、アットホーム(http://www.athome.co.jp/)やスーモ(http://suumo.jp/)といった不動産情報サイトやレインズおよび自社のホームページなどに掲載して、入居者を募集してくれます。また入居者の審査代行もやてくれます。

■募集図面サンプル

【B】賃料などの集金業務、滞納催促業務

　入居者から毎月の賃料を集金し(振込または引き落とし)、そこからPMフィーなどを引いて貸主に振り込みます。このとき賃料が振り込まれていない(引き落としができない)入居者に対しては、催促も行います。

【C】入居者のクレーム処理、設備の修繕などの窓口と手配

　「隣の部屋の人が夜遅く帰ってきて洗濯機を回す音がうるさい」「下の階の人がベランダでたばこを吸ってその煙が臭い」「ペットを飼っているのではないか？」など、入居者同士のトラブルやクレームは意外と多いものです。それらを調整し、処理をしてくれます。

　また、クーラーや給湯器などの設備機器が故障したときは、その窓口になって修繕の手配をしてくれます。

【D】契約更新業務、入居者退出時業務

　居住用の場合の契約期間は通常2年です。入居から2年経つ前に、入居者に契約更新または退去の意思を確認して、更新をする場合には更新手続きを、退去の場合には退去手続きと新規の入居者の募集の対応をしてくれます。更新の場合には、賃料の見直し、連帯保証人の再確認もこのときにしてくれます。

通常の更新手続きが行われなかった場合の更新には「法定更新」と「自動更新」がある

　特段の更新手続きが行われなかったときは、従前の契約と同一条件で更新されたものとみなされます。これが「法定更新」です。法定更新の場合は、その後は期間の定めのない契約となります。

　期間の定めのない契約はいつでも解約の申し入れをすることができることになっていますが、貸主からの解約には「正当事由」などの要件が必要になります。

　当初の契約で更新する旨をあらかじめ約束する更新の方法が「自動更新」です。

入居者が”退去”する場合の手続きの流れ

　入居者が退去するときは、次のような細々とした清算業務が必要となります。

●退去申込の受付

●電気、水道、ガス代の清算確認

●退去立ち合い、清掃、ごみ処理の確認、室内外の点検、鍵の受理

●畳、床などの不良個別の修理手配

●敷金の清算業務

●原状回復工事手配

　敷金の清算に関しては、経年変化(通常に使用していて劣化したもの)の部分は貸主負担、借主が故意または不注意により破損させた場合は借主負担など、契約や法律にしたがって清算します。

不動産会社を徹底的に”比較すること”が「経費削減」に繋がる！！

　PMフィーは不動産業者によって金額が違いますがおおむね「賃料の3～5%くらいが相場」です。ひと部屋いくらという設定をしている不動産業者もあり、1棟のアパートやマンションのように規模がまとまっていると割引がきくこともあります。

　不動産業者の徹底比較が最も経費削減につながります。ただし、「維持管理費の経費削減同様、安かろう悪かろうでは先が思いやられるので注意が必要」です。

サラリーマンの副業でも”自主管理”を上手く行うには？

　区分所有マンションはもちろんのこと、1棟の建物も自分で管理すると大きく経費削減になります。毎月のPMフィーだけではなく不定期に生じる経費、たとえばリフォーム費用などは管理会社がリフォーム業者から紹介料をもらっている場合も多いので、自分で発注するとかなり節約できる部分です。

　特に区分所有マンション1戸の場合は、マンションに管理人が常駐していたり、設備の修繕などは電話1本で終わることも多いので、自分で行うことも十分可能です。インターネットで安くリフォームしてくれる会社を探すのもひとつの方法です。

　6棟、90戸の不動産を所有している専業大家さんのTさんは、すべて自主管理をしています。

　90戸もあったら管理が大変ではないのかと思われますが、Tさんは「大変なのは新たに購入した最初の1ヵ月間で、あとはぜんぜん大変じゃない。入居者には携帯の番号を教えてあるので直接電話がかかってくるが、クレームも1ヵ月に2～3回くらいしかきませんよ。クレームだけではなく入居者の悩みなども聞けるので、事故防止にも役立っていると思う」と楽しそうに答えます。

　Tさんはあくまでも専業大家さんですから、これが仕事です。最初のワンルームから自主管理は大変だと思います。ましてやサラリーマンの副業で始めるとしたら、絶対にお勧めしません。先々、もしできそうならやってみよう程度に覚えておいてください。

　自主管理が上手くいく秘訣は、次のようになります。

●何かあったときにすぐに物件まで行けるように近くの不動産である

●電気機器などの故障にすぐ対応できる体制が整えられる(区分所有マンションの場合は、管理規約などに緊急時の管理会社の電話番号が載っている)

●入居者が退去したあとの募集をお願いできる不動会社を2～3社準備してある

“失敗しない”管理会社の選び方

　管理会社を選ぶ際、どういった会社を選んだら良いのでしょうか？

購入した不動産会社が管理業務もやっている場合は？

　はじめての不動産購入であれば、購入した不動産会社が管理業務もやっているのなら、お付きあいも兼ねてそのままお願いしてしまうのが安心です。

　前所有者もその不動産会社に頼んでいたのなら、管理会社から管理会社への鍵の受け渡しも必要ないので、そのまま引き継いでお願いするのが1番スムーズにいきます。

管理会社を変えたい場合は？

　また管理会社を変えたい場合は、地元の管理会社にするのか大手の管理会社にするのかの問題があります。これは好みの問題ですが、地元の管理会社は物件まで近いので、何か緊急に対応しなければいけないときや、空室になったとき、物件の案内など機敏に対応してくれます。

　地元で老舗の不動産業者で、なおかつ大手フランチャイズに加入している会社などはお勧めです。

お得なケースもある！！

　不動産会社が毎月のPMフィーを取らないで、ある程度のサービスをしてくれるというケースです。どういうことかというと、専任で入居者募集を頼むことを条件に、退去のときの敷金の清算や入居中のトラブル(水漏れなど)に対応してくれるのです。

　不動産会社には、新しい入居者が決まったときの手数料、更新時の更新料、リフォーム業者を紹介した場合の紹介料が入ります。賃料徴収業務はしないので手数料が発生せず、賃料は入居者から貸主に直接入ります。ただし入居者が賃料を滞納したときは、ちゃんと催促もしてくれます。

　自主管理ではないけれど毎月のPMフィーが発生しないので、貸主にとってはとてもお得です。

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